Depuis plusieurs années, le Maroc a mis en place des mesures pour faciliter et sécuriser l'investissement immobilier des étrangers, sans qu'ils aient besoin de résider au Maroc.
Afin de profiter de ces incitations et mesures de facilitation, il est toutefois conseillé d'être bien accompagné dans le processus d'acquisition.
Au Maroc, la loi interdit l’acquisition par des étrangers, personne physique ou personne morale, de terres agricoles ou à vocation agricole, sachant qu’une personne morale sera considérée comme étrangère si elle n’est pas détenue entièrement par des personnes marocaines. Deux nationalités font exception à cette loi, les Sénégalais et les Tunisiens. Toutefois, un investisseur étranger pourra demander une attestation à vocation non-agricole (ou AVNA) qui a pour effet de faire perdre sa vocation agricole à un terrain rural.
L’AVNA s’obtient en deux étapes : d’abord une attestation provisoire délivrée sur la base d’un projet et d’un compromis de vente entre l’investisseur et le propriétaire actuel des terrains. Ensuite, une attestation définitive délivrée après constatation in situ de la réalisation du projet par une commission spécifique. L’AVNA est délivrée par le Wali de la région où se trouve le terrain ou le bien après avis de la Commission régionale unifiée d’investissement qu’il préside sauf cas de délégation au Président du Centre régional d’investissement (CRI).
L’AVNA provisoire prévoit généralement une clause d’inaliénabilité interdisant la cession des terrains concernés. Il se peut que l’AVNA provisoire interdise également tout changement dans l’actionnariat de la société acquéreur. L’investisseur doit réaliser le projet dans les termes et conditions prévus dans l’AVNA provisoire. À défaut, l’AVNA définitive ne sera pas accordée. Considérant que la délivrance de l’AVNA est de plus en plus compliquée, il est primordial de s’assurer de ce point, avant toute acquisition d’un bien situé en dehors du périmètre urbain, sachant que de nombreuses annonces immobilières ne précisent pas ce point et que le sujet de l’AVNA a très souvent été la cause de nombreuses déconvenues.
« Le notaire aura à vérifier les particularités avant toute acquisition. »
Le régime foncier marocain conserve plusieurs particularités qui peuvent s’appliquer dans le cadre de certains biens, très majoritairement situés dans les médinas ou les zones rurales. Ci-dessous quelques-unes de ces particularités que le notaire aura à vérifier avant toute acquisition.
Le droit de « Houa » : s’applique principalement aux biens situés dans la Médina. Il consiste pour une personne de posséder un étage ou une construction au-dessus d’une construction appartenant à un autre propriétaire. Cet élément pouvant contraindre ou limiter les travaux de rénovation d’un riad, par exemple.
Le droit de « Zina » : est courant dans certains quartiers historiques de la médina de Marrakech (La Casbah ou le Mellah). L’embellissement et l’amélioration d’un bien par son occupant et avec ses propres derniers, confère à l’occupant la jouissance de la construction moyennant une redevance. Le terrain restant la propriété de quelqu’un d’autre. L’acquisition de la construction et du terrain sont faisable, mais il s’agit d’en verifier la faisabilité avant toute acquisition.
Un bien « Guiche » : est un terrain ou un bien qui a historiquement été donné par les Sultans aux soldats qui revenaient de guerres ou de batailles. Un bien « guiche » appartient toujours à l’Etat Marocain même s’il a été transmis aux héritiers. En pratique, un bien « guiche » ne peut être vendu, on peut juste bénéficier d’un droit de jouissance, par le biais de la location.
Les biens du domaine public : il existe des terres qui appartiennent au domaine public marocain, c’est-à-dire à l’Etat. Ces terrains couvrent certains domaines forestiers ou maritimes et toutes constructions y sont interdites pour des raisons de protection de l’environnement ou bien ils sont utilisés par les services publics ou encore ces terrains sont réservés pour la réalisation de projets menés par l’Etat. Le plus généralement, ces biens sont inaliénables.
