Depuis plusieurs années, le Maroc a mis en place des mesures pour faciliter et sécuriser l'investissement immobilier des étrangers, sans qu'ils aient besoin de résider au Maroc.
Afin de profiter de ces incitations et mesures de facilitation, il est toutefois conseillé d'être bien accompagné dans le processus d'acquisition.
Le régime foncier des biens au Maroc est dual, car il existe une cohabitation entre le droit traditionnel qui est le droit musulman, et le droit contemporain qui est fortement inspiré des régimes juridiques s’appliquant dans les pays européens. Dans ce contexte particulier, il est fort de constater que la multitude des natures juridiques existantes sont relatives aux origines des biens que l’on peut acquérir au Maroc. Considérant ces particularités, il est vivement conseillé aux investisseurs de s’en remettre aux services d’une agence immobilière afin, prioritairement, de se voir proposer des biens dont la nature juridique ne contraint pas l’aboutissement du processus d’acquisition ou bien de pouvoir gérer, quand cela est possible, la procédure particulière visant à transférer un bien dans le nouveau régime qui garantira la propriété privée.
« Il existe une cohabitation entre le droit traditionnel et le droit contemporain. »
Les biens titrés sont des biens clairement définis qui sont inscrits auprès de l’ANCFCC. Par cette inscription, le ou les propriétaires y sont clairement identifiés, les surfaces, les limites du terrain, les servitudes et la situation précise du terrain sont clairement définies. Le titre foncier est un titre juridique moderne qui est établit au nom du propriétaire du bien. Il se suffit à lui-même et ne se rattache à aucun passé, il est donc définitif et inattaquable. Le titre porte un numéro d’ordre et un nom particulier et le plan du bien y est annexé. La législation sur les titres fonciers est régie par l’article 62 du Dahir de 1913. Il convient à noter que l’Etat Marocain a opéré le titrage de très nombreux biens ces dernières années et nous pouvons considérer que la très grande majorité des biens situés dans les périmètres urbains (à l’exception des Médinas) sont titrés.
Le bien dit « Melkia » lui, est bien régi par un acte adoulaire régi par lois traditionnelles du droit musulman. Les Adouls sont des agents assermentés par le ministère de la Justice. Ils coexistent avec les notaires. Autrefois les Adouls étaient des sages, agissant telle une administration cadastrales dans les villages. Cette pratique coutumière consiste à ce que l’Adoul recense chaque propriété, et les propriétaires s’y afférents sur un registre inscrit auprès du tribunal adoulaire. Nombreux sont les marocains qui continuent à acquérir des biens « Melkia » par cette pratique. Mais cette dernière n’est ouverte aux étrangers, même si ces derniers résident au Maroc. De plus, cet acte juridique n’est pas assez précis sur les éléments relatifs à la propriété (surface, bornage, situation du bien). Ils représentent donc un risque certain. Un bien dit « Melkia » est donc un bien qui n’est pas titré, c’est-à-dire qu’il n’est pas inscrit auprès de l’ANCFCC. Si un étranger fait l’acquisition d’un bien Melkia il devra le faire enregistrer à l’ANCFCC. Pour cela, la procédure est la réquisition du bien, elle vise à transformer le bien en un titre foncier.
La Réquisition d’Immatriculation, est la procédure administrative qui aboutit à l’inscription et à l’enregistrement de votre propriété sur des registres appelés titres fonciers. Un bien non immatriculé ne peut être acheté chez un notaire, il est donc nécessaire d’avoir cette réquisition d’immatriculation pour procéder à l’acquisition du bien. Cette procédure vous permet de protéger votre patrimoine contre toute éventuelle revendication ou éviction de la part des tiers. S’ajoute à cela l’avantage de pouvoir déterminer les limites physiques de la propriété de manière précise, son emplacement géographique, sa superficie et sa consistance. Si toutes les étapes du processus sont bien suivies, on peut obtenir son titre foncier dans un délai de maximum un an.
