Depuis plusieurs années, le Maroc a mis en place des mesures pour faciliter et sécuriser l'investissement immobilier des étrangers, sans qu'ils aient besoin de résider au Maroc. Afin de profiter de ces incitations et mesures de facilitation, il est toutefois conseillé d'être bien accompagné dans le processus d'acquisition.
Trois taxes incombent au vendeur au moment de la cession de son bien. Il est impératif de vérifier les modalités d’application de ces taxes car elles peuvent changer chaque année.
L’IRPI (Impôt sur le Revenu relatifs aux Profits Fonciers) : s’applique à tous les types de biens et porte sur la plus-value immobilière et non sur la valeur de cession du bien. Le taux peut être différent dépendamment du type de bien ou si les critères d’application de l’abattement sont possibles. À l’exception des terrains nus, l’IRPI est de 20% de la plus-value retraitée ou 3% du prix de cession. Le montant le plus élevé étant celui qui s’applique.
Le retraitement concerne la prise en compte en déduction de la plus-value sur la transaction des frais et dépenses auxquels le vendeur a été confronté. Voici les éléments qui interviennent dans son cul :
- Forfait 15% sur le prix d’acquisition correspondant aux frais et charges d’acquisition du bien. Si la part de ces frais était supérieure à ce taux, une révision est possible sur la base de justificatifs précis. Si ces frais étaient inférieurs à 15%, l’abattement est de 15% par défaut.
- Les intérêts du crédit (si contracté auprès d’une banque marocaine).
- Les dépenses d’entretien et les réparations sur présentation des factures.
- L’indexation du prix d’acquisition à l’indice national du coût de la vie.
Quelles sont les exonérations ?
- Valeur minimale des cessions sur une année = 140 000 DH. Si < ou = à ce montant, l’IRPI ne s’applique pas.
- Si le bien est une résidence principale depuis plus de 6 ans. Cependant, si la valeur de la cession est supérieure à 4 000 000 DH, l’IRPI s’applique sur la tranche > ou = à ce montant.
- Si le bien est utilisé en tant que résidence principale depuis moins de 6 ans avec réinvestissement du montant de la transaction dans les 6 mois suivant la vente dans un autre bien, en tant que résidence principale également.
- Si le bien est une résidence principale depuis moins de 4 ans, cédé en tant que logement social.
- Si la cession du bien est exercée à un titre gratuit à un membre de la famille (époux, descendant, ascendant).
- S’il s’agit d’un terrain non bâti, situé en zone urbaine et cédé pour la première fois, l’IRPI applicable est de 30%.
La taxe d’habitation : elle s’applique sur les biens occupés (résidence principale, secondaire, occupée par un membre de la famille, etc.) La valeur de la taxe d’habitation est basée sur la valeur locative estimée. Cette dernière est établie par la commission de recensement réévaluée de +2% tous les 5 ans. Une exonération de -75% peut s’appliquer, dans les cas suivants :
- S’il s’agit d’un MRE (Marocain Resident à l’étranger) qui utilise le bien comme résidence principale;
- S’il s’agit d’une construction neuve (ou extension) utilisée pendant 5 ans depuis l’obtention du permis de construire;
- S’il s’agit d’une résidence principale ou d’une propriété louée à titre gracieux à un membre de la famille;
Une exonération totale s’applique s’il s’agit d’un logement économique (social), pendant la durée du prêt et pendant les 15 années après la fin du prêt. La taxe d’habitation est fixée par tranche, sur la base de la valeur locative mensuelle du bien :
- Entre 0 et 5 000 Dhs = 0%
- Entre 5 001 Dhs et 20 000 Dhs = 10%
- Entre 20 001 Dhs et 40 000 Dhs = 20%
- Plus de 40 000 Dhs = 30%
La taxe des services communaux :
- 6.50% pour les biens en zones périphériques.
- 10.50% de la valeur locative pour les biens en zones urbaines.
